Impôts immobiliers en République dominicaine : guide pour les propriétaires et les investisseurs

Cet article fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les règles évoluent, veuillez donc confirmer les détails applicables à votre situation auprès d’un avocat dominicain indépendant.

Comprendre le cadre fiscal est un aspect important de l’achat et de la détention d’un bien immobilier en République dominicaine. Que vous achetiez un appartement de vacances à Cabarete, une villa générant des revenus à Las Terrenas ou une résidence privée dans la péninsule de Samaná, une bonne planification financière suppose de bien connaître les taxes liées à la transaction et les prélèvements immobiliers récurrents. Les règles fiscales, les exonérations et les procédures de conformité peuvent soulever des questions juridiques détaillées. Utilisez ce guide pour préparer une consultation avec un avocat fiscaliste ou un comptable dominicain qualifié.

Taxe de transfert immobilier (Impuesto de Transferencia Inmobiliaria)

Lors de l’achat d’un bien immobilier en République dominicaine, les acheteurs doivent généralement prévoir une taxe de transfert pour faire inscrire le titre au nom de l’acquéreur au Registre des titres (Registro de Títulos) :

• Base d’imposition : La taxe de transfert correspond généralement à environ 3% de la valeur du bien immobilier déterminée par l’administration fiscale, la Dirección General de Impuestos Internos (DGII). Il convient de confirmer la base applicable et le montant pour la transaction concernée.
• Échéance de paiement : La taxe est généralement payée après la signature du contrat de vente et avant l’achèvement du transfert de titre. Confirmez les étapes de paiement et d’enregistrement auprès de votre avocat indépendant.
• Vérification indépendante : Ne vous fiez pas aux estimations générales et non vérifiées des frais de clôture trouvées en ligne. Les coûts totaux peuvent dépendre de la représentation juridique, des frais de notaire, de l’évaluation du bien et d’autres détails de la transaction. Demandez à votre conseil indépendant une estimation écrite.

Impôt foncier annuel : Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI)

L’Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI) constitue le principal régime d’imposition foncière annuel pour de nombreuses personnes possédant des biens immobiliers en République dominicaine :

• Champ d’application : L’IPI s’applique généralement à la valeur imposable cumulée des biens immobiliers taxables détenus par une personne, sous réserve des exonérations et règles applicables. Le traitement fiscal d’un bien peut dépendre de son usage, de sa propriété et de sa classification.
• Seuil d’imposition : Un seuil d’exonération s’applique aux personnes physiques et peut être modifié. Si la valeur imposable totale des biens taxables est inférieure au seuil applicable, l’IPI peut ne pas être dû. Si elle le dépasse, l’impôt est généralement calculé sur la part excédant le seuil. Confirmez le seuil en vigueur et le calcul auprès de la DGII ou d’un professionnel de la fiscalité.
• Échéancier de paiement : Lorsque l’IPI est dû, il est généralement payé en plusieurs versements par l’intermédiaire de la DGII. Vérifiez les échéances et les modalités de paiement en vigueur afin d’éviter les intérêts ou les pénalités.
• Évaluations de l’État : Les valeurs déterminées par la DGII peuvent différer des prix du marché et être révisées. Demandez à un conseiller de vérifier la valeur imposable actuellement retenue à des fins fiscales.

Principales exonérations et régimes spéciaux

Selon la structure de propriété et la classification du bien, des exonérations ou d’autres règles fiscales peuvent s’appliquer :

• Exonération pour les personnes âgées : La législation fiscale dominicaine peut prévoir une exonération de l’IPI pour les propriétaires âgés remplissant certaines conditions, notamment des exigences relatives à l’âge, à la propriété exclusive et à l’occupation du bien comme résidence du propriétaire. Confirmez votre admissibilité et les exigences en vigueur auprès de la DGII ou d’un comptable.
• Biens détenus par l’intermédiaire de sociétés : La détention d’un bien immobilier par l’intermédiaire d’une entité dominicaine ou étrangère peut modifier le régime fiscal applicable et les obligations déclaratives. La propriété par une société peut entraîner des impôts sur les actifs et des déclarations d’impôt sur le revenu. Avant de choisir une structure de propriété, demandez conseil sur l’entité et le bien concernés.
• Lois d’incitation au tourisme (CONFOTUR) : Certains projets certifiés en vertu de la loi 158-01, dite CONFOTUR, peuvent bénéficier d’incitations fiscales comprenant des exonérations de la taxe de transfert et de l’IPI pendant une période déterminée. Les avantages dépendent de la validité de la certification du projet et des règles applicables. Vérifiez de manière indépendante la validité et la portée de toute exonération annoncée.

Fiscalité des revenus locatifs et des activités courantes

Pour les investisseurs qui tirent des revenus de locations de vacances de courte durée ou de baux à long terme, les obligations fiscales peuvent dépasser les impôts liés à la propriété immobilière :

• Imposition des revenus locatifs : Les revenus provenant de biens immobiliers en République dominicaine peuvent être soumis à l’impôt dominicain sur le revenu, même si le propriétaire réside à l’étranger. Confirmez les obligations déclaratives et de paiement applicables auprès d’un professionnel de la fiscalité.
• Retenue à la source et taxe sur la valeur ajoutée (ITBIS) : Les activités de location commerciale ou de location de courte durée peuvent être soumises à des obligations d’enregistrement, à l’ITBIS, à des retenues à la source ou à d’autres exigences de conformité, selon l’activité et la structure de propriété.
• Tenue des registres : Conservez les justificatifs des frais d’entretien, des charges de copropriété, des assurances et des dépenses de rénovation. La déductibilité de ces coûts dépend des règles applicables et de la structure de propriété.

Liste de contrôle essentielle pour votre conseiller fiscal en République dominicaine

Avant de signer un contrat immobilier, examinez les questions suivantes avec des professionnels indépendants du droit et de la fiscalité :

1. Quelle est la valeur imposable actuelle de ce bien précis selon la DGII ?
2. Quelles taxe de transfert et quels frais d’enregistrement devraient s’appliquer à cette transaction ?
3. Le vendeur peut-il fournir des documents fiscaux à jour attestant qu’il est en règle, et existe-t-il des arriérés d’impôts immobiliers ?
4. La propriété personnelle ou par une société conviendrait-elle mieux à ma situation ?
5. Le projet dispose-t-il d’une certification CONFOTUR active et vérifiée, et quels avantages s’appliquent à ce bien ?
6. Quelles déclarations et quels paiements fiscaux pourraient être exigés si le bien est utilisé comme location de vacances ?

Prochaines étapes de votre acquisition immobilière

Comprendre les conséquences fiscales avec l’aide de professionnels peut vous aider à planifier l’achat d’un bien et à remplir vos obligations. Si vous recherchez un logement à Las Terrenas, Cabarete, Sosúa ou à Samaná, consultez nos biens immobiliers à vendre. Pour en savoir plus sur le processus d’achat, consultez notre guide d’achat immobilier en République dominicaine.