Acheter un bien immobilier en République dominicaine : étape par étape

Les acheteurs étrangers peuvent être propriétaires en République dominicaine aux mêmes conditions que les citoyens dominicains. Il n’est pas nécessaire d’avoir un permis de résidence ou un partenaire local, et il n’y a aucune limite au montant que vous pouvez acheter. La loi sur la propriété est favorable, mais votre protection repose surtout sur les vérifications effectuées avant le paiement. Ce guide présente la procédure étape par étape, les frais à prévoir et les erreurs les plus fréquentes.

Ce guide fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les règles et les taux peuvent changer. Confirmez toujours les détails de votre achat auprès d’un avocat dominicain indépendant.

Réponses rapides

• Les étrangers peuvent-ils acheter ? Oui, en pleine propriété, en leur nom propre ou par l’intermédiaire d’une société.
• Ai-je besoin d’un permis de résidence ? Non. Un passeport valide suffit pour acheter.
• Frais de clôture habituels : environ 4% à 5% du prix, dont la majeure partie correspond à la taxe de transfert de 3%.
• Combien de temps cela prend-il ? La signature a généralement lieu en quelques semaines ; le nouveau titre à votre nom est habituellement délivré deux à quatre mois après la clôture.
• Un financement est-il possible ? Certaines banques locales prêtent aux étrangers, généralement avec un apport supérieur à celui demandé dans leur pays d’origine. De nombreux acheteurs paient comptant ou organisent leur financement dans leur pays.

Étape 1 : Décidez où et quoi acheter

Le pays est vaste et chaque région a une ambiance très différente. La côte nord, autour de Sosúa, de Cabarete et de Puerto Plata, convient aux personnes qui recherchent une communauté d’expatriés bien établie et souhaitent vivre sur place toute l’année. La péninsule de Samaná, notamment Las Terrenas, est plus calme et de caractère plus européen. L’est, autour de Punta Cana, est porté par le tourisme et les complexes hôteliers.

Réfléchissez à l’usage que vous ferez du bien. Une résidence principale, une maison de vacances destinée à la location et un terrain à bâtir nécessitent des vérifications différentes. Si vous prévoyez de louer, renseignez-vous dès le début sur les règles de location de courte durée dans l’immeuble ou la résidence, et demandez s’il existe une société de gestion.

Visitez les lieux avant de vous engager, idéalement en haute et en basse saison. Vérifiez le temps de trajet jusqu’au supermarché, à la clinique et à l’aéroport les plus proches, la couverture mobile, l’approvisionnement en eau et le système de secours électrique. Vous pouvez parcourir les biens actuellement en vente par ville, type et prix.

Étape 2 : Engagez votre propre avocat

C’est la décision la plus importante de toute la procédure. Choisissez un avocat dominicain indépendant qui vous représente, et non le vendeur ou le promoteur. Demandez un devis écrit ; les honoraires sont généralement d’environ 1% à 1.5% du prix, parfois avec un minimum. Un bon avocat vous expliquera chaque document dans une langue que vous comprenez et ne débloquera pas votre argent tant que les vérifications ne seront pas terminées.

Si vous ne pouvez pas être dans le pays pour signer, l’avocat peut agir en votre nom au moyen d’une procuration, qui doit être authentifiée et, si elle est signée à l’étranger, apostillée ou légalisée.

Étape 3 : Faites une offre et signez une promesse de vente

Une fois le prix convenu, les parties signent généralement une promesse de vente (contrato de promesa de venta). Elle fixe le prix, l’acompte, le délai avant la conclusion de la vente et les conséquences d’un retrait de l’une des parties. Pour les biens de revente, un acompte d’environ 10% est courant. Demandez à votre avocat de prévoir le remboursement de l’acompte si les vérifications juridiques révèlent un problème et de le faire conserver sous séquestre plutôt que de le verser directement au vendeur.

Étape 4 : Vérification préalable du titre

Depuis la loi sur le registre immobilier (Loi 108-05), les biens immobiliers en République dominicaine sont enregistrés auprès de la Jurisdicción Inmobiliaria. Votre avocat doit vérifier au minimum les points suivants :

• Certificat de titre (Certificado de Título) : qu’il existe, qu’il est au nom du vendeur et qu’il correspond au bien que vous achetez.
• Certificat de situation juridique (Certificación de Estado Jurídico) : délivré par le registre des titres, il fait état des hypothèques, privilèges, saisies ou litiges inscrits concernant le bien.
• Bornage (deslinde) : que le terrain dispose d’un bornage individuel approuvé définissant officiellement ses limites. Les terrains dont le deslinde n’est pas achevé sont une source fréquente de problèmes.
• Impôts : que l’impôt foncier annuel (IPI) et tous les autres impôts dus à la DGII, l’administration fiscale, sont réglés.
• Charges de copropriété et de résidence : pour les appartements et les résidences sécurisées, une lettre confirmant que le vendeur n’a aucune dette, ainsi qu’une copie du règlement.
• Permis : pour les constructions neuves, que le promoteur détient le titre foncier et les permis de construire du projet.

Soyez prudent avec les terrains détenus uniquement au moyen d’une constancia anotada (une quote-part d’une parcelle plus grande, sans bornage propre) ou lorsque le vendeur ne peut pas fournir un titre libre de toute charge. Ces problèmes peuvent parfois être résolus, mais ils entraînent des délais et des risques supplémentaires.

Étape 5 : Signez l’acte définitif et payez

Une fois les vérifications effectuées, l’acheteur et le vendeur signent le contrat de vente définitif (contrato de compraventa) devant un notaire, puis le solde est payé. Le paiement s’effectue généralement par virement bancaire ; les banques demanderont l’origine des fonds, préparez donc les justificatifs correspondants. Recevez les clés, le certificat de titre original et tous les documents de copropriété en même temps.

Étape 6 : Payez la taxe de transfert et faites enregistrer le titre

Après la signature, votre avocat paie la taxe de transfert à la DGII et dépose l’acte auprès du registre des titres, qui délivre un nouveau certificat de titre à votre nom. Conservez des copies de tous les reçus jusqu’à la délivrance du nouveau titre. La procédure prend généralement deux à quatre mois, selon le bureau d’enregistrement.

Combien cela coûte

Tous les chiffres sont approximatifs et doivent être confirmés pour votre achat.

• Taxe de transfert : 3% du montant le plus élevé entre le prix de vente et l’évaluation de la DGII.
• Honoraires juridiques : environ 1% à 1.5%.
• Frais de notaire, d’enregistrement et de timbre : généralement quelques centaines de dollars américains au total, davantage pour les dossiers complexes.
• Enregistrement d’une hypothèque : frais supplémentaires si vous empruntez localement.
• Impôt foncier annuel (IPI) : 1% par an sur la valeur qui dépasse un seuil d’exonération, révisé chaque année en fonction de l’inflation. De nombreuses maisons modestes paient peu ou pas d’impôt. Les terrains en zone urbaine et les biens détenus par des sociétés font l’objet d’un traitement différent, consultez votre avocat.
• Frais courants : charges de copropriété, assurance, alimentation électrique de secours, entretien du jardin et de la piscine, et gestion locative le cas échéant.

Incitations fiscales : CONFOTUR

Les projets agréés dans le cadre de la loi sur les incitations au tourisme (Loi 158-01, connue sous le nom de CONFOTUR) peuvent exonérer les acheteurs de la taxe de transfert de 3% et de l’IPI pendant une période déterminée, généralement 15 ans à compter de l’approbation du projet. L’avantage s’applique au projet concerné et les années déjà écoulées sont déduites de cette période. Avant de compter sur cette exonération, demandez la résolution d’approbation et vérifiez combien d’années il reste.

Achat sur plan

Les nouveaux projets sont souvent mis en vente avant leur construction, avec des paiements échelonnés au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Les prix peuvent être intéressants, mais les risques sont différents. Vérifiez les antécédents du promoteur, qu’il est propriétaire du terrain avec un titre libre de toute charge, que le projet dispose de ses permis et la protection prévue pour vos paiements en cas d’arrêt des travaux. Une structure de fiducie (fideicomiso) offre une meilleure protection qu’un paiement direct au promoteur.

Erreurs fréquentes

• Faire appel à l’avocat du vendeur ou du promoteur plutôt qu’au vôtre.
• Verser un acompte avant d’avoir vu le certificat de titre.
• Acheter un terrain dont le deslinde n’est pas achevé.
• Accepter de déclarer un prix inférieur dans l’acte pour économiser sur les impôts. C’est illégal, cela peut se retourner contre vous lors de la revente et la DGII peut de toute façon utiliser sa propre évaluation.
• Oublier de prévoir les frais de clôture et les frais courants de la première année.
• Se fier aux estimations de revenus locatifs sans vérifier le règlement de l’immeuble et son taux d’occupation réel.

Questions fréquentes

L’achat d’un bien immobilier me donne-t-il un droit de résidence ?

La propriété d’un bien immobilier ne donne pas à elle seule un droit de résidence, mais l’investissement immobilier peut étayer certaines demandes de résidence. Il s’agit d’une procédure distincte avec ses propres exigences ; consultez un avocat spécialisé en immigration.

Puis-je acheter par l’intermédiaire d’une société ?

Oui. Certains acheteurs utilisent une société dominicaine ou étrangère pour la planification successorale ou les revenus locatifs. Cela modifie le régime fiscal du bien, demandez donc conseil avant de choisir.

Que se passe-t-il lorsque je vends ?

Les gains réalisés lors d’une vente sont généralement soumis à l’impôt sur les plus-values. Conservez tous les reçus liés à l’achat et aux travaux d’amélioration, car ils influent sur le calcul.

Puis-je signer sans me déplacer ?

Oui, au moyen d’une procuration authentifiée et apostillée, accordée à votre avocat ou à une personne de confiance.

Prochaines étapes

Commencez par rechercher les biens en vente ou consulter nos guides des régions. Si vous souhaitez de l’aide pour trouver le logement qui vous convient, indiquez-nous ce que vous recherchez dans notre outil de recherche de biens ou contactez-nous.