Покупка недвижимости в Доминиканской Республике: пошаговая инструкция

Иностранные покупатели могут владеть недвижимостью в Доминиканской Республике на тех же условиях, что и граждане страны. Вид на жительство не требуется, местный партнёр не нужен, ограничений на объём покупок нет. Защиту обеспечивает не законодательство о собственности, которое предоставляет широкие права, а проверки, проведённые до оплаты. В этом руководстве описаны все этапы процесса, расходы, которые следует предусмотреть, и наиболее распространённые ошибки.

Это руководство содержит общую информацию и не является юридической или налоговой консультацией. Правила и ставки меняются. Всегда уточняйте детали покупки у независимого доминиканского юриста.

Краткие ответы

• Могут ли иностранцы покупать недвижимость? Да, в полную собственность, на своё имя или через компанию.
• Нужен ли мне вид на жительство? Нет. Для покупки достаточно действующего паспорта.
• Типичные расходы на оформление сделки: примерно 4%–5% от цены, большая часть приходится на налог на передачу права собственности в размере 3%.
• Сколько времени это занимает? Обычно подписание проходит в течение нескольких недель; оформление нового титула на ваше имя обычно занимает от двух до четырёх месяцев после закрытия сделки.
• Доступно ли финансирование? Некоторые местные банки выдают кредиты иностранцам, обычно требуя больший первоначальный взнос, чем в стране проживания покупателя. Многие покупатели платят наличными или оформляют кредит у себя на родине.

Шаг 1: Решите, где и что покупать

Страна большая, и атмосфера в разных районах сильно различается. Северное побережье вокруг Sosúa, Cabarete и Puerto Plata подойдёт тем, кто хочет жить круглый год в сложившемся сообществе экспатов. Полуостров Самана, включая Las Terrenas, спокойнее и отличается более европейским характером. На востоке, в районе Punta Cana, преобладают туристические объекты и курорты.

Подумайте, как вы будете использовать недвижимость. Для постоянного проживания, сдачи в аренду во время отпусков и строительства на участке потребуются разные проверки. Если планируете сдавать жильё, заранее узнайте о правилах краткосрочной аренды в здании или жилом комплексе и выясните, есть ли управляющая компания.

Посетите объект до заключения сделки, по возможности и в высокий, и в низкий сезон. Проверьте, сколько времени занимает дорога до ближайших супермаркета, клиники и аэропорта, а также мобильное покрытие, водоснабжение и наличие резервного электропитания. Вы можете посмотреть актуальные предложения о продаже недвижимости, отфильтровав их по городу, типу и цене.

Шаг 2: Наймите собственного юриста

Это самое важное решение во всём процессе. Выберите независимого доминиканского юриста, который будет представлять ваши интересы, а не интересы продавца или застройщика. Запросите письменную смету; гонорар обычно составляет около 1%–1.5% цены, иногда действует минимальная сумма. Хороший юрист объяснит каждый документ на понятном вам языке и не переведёт ваши деньги продавцу до завершения всех проверок.

Если вы не можете приехать в страну для подписания документов, юрист может действовать от вашего имени по доверенности. Она должна быть нотариально удостоверена, а если подписана за границей, апостилирована или легализована.

Шаг 3: Сделайте предложение и подпишите предварительный договор купли-продажи

После согласования цены стороны обычно подписывают предварительный договор купли-продажи (contrato de promesa de venta). В нём указываются цена, задаток, срок завершения сделки и последствия отказа любой из сторон. При покупке недвижимости на вторичном рынке обычный размер задатка составляет около 10%. Попросите юриста предусмотреть возврат задатка, если юридические проверки выявят проблему, а также передать его на эскроу-счёт, а не напрямую продавцу.

Шаг 4: Проведите юридическую проверку титула

Согласно Закону о регистрации недвижимости (Закон 108-05), недвижимость в Доминиканской Республике регистрируется через Jurisdicción Inmobiliaria. Ваш юрист должен как минимум проверить следующее:

• Свидетельство о праве собственности (Certificado de Título): существует ли оно, указано ли в нём имя продавца и соответствует ли оно приобретаемому объекту.
• Справка о юридическом статусе (Certificación de Estado Jurídico): выданная Реестром прав собственности, она содержит сведения об ипотеке, залогах, арестах или судебных спорах, зарегистрированных в отношении объекта.
• Межевание (deslinde): есть ли у участка утверждённый индивидуальный план межевания, официально определяющий его границы. Участки без завершённого межевания часто становятся причиной проблем.
• Налоги: уплачены ли ежегодный налог на недвижимость (IPI) и все прочие налоги в DGII, налоговую службу.
• Платежи за кондоминиум и жилой комплекс: при покупке квартиры или дома в закрытом комплексе запросите письмо об отсутствии задолженности продавца и копию правил.
• Разрешения: при покупке новостройки проверьте, что у застройщика есть право собственности на землю и разрешения на строительство проекта.

Будьте осторожны при покупке земли, на которую имеется только constancia anotada (доля в более крупном участке без отдельного плана межевания), а также если продавец не может предоставить чистый титул. Иногда такие проблемы можно решить, но это требует времени и увеличивает риски.

Шаг 5: Подпишите окончательный договор и внесите оплату

После завершения проверок покупатель и продавец подписывают окончательный договор купли-продажи (contrato de compraventa) у нотариуса, а затем оплачивается остаток суммы. Обычно оплата производится банковским переводом. Банк запросит информацию об источнике средств, поэтому заранее подготовьте подтверждающие документы. Одновременно получите ключи, оригинал свидетельства о праве собственности и все документы кондоминиума.

Шаг 6: Уплатите налог на передачу права и зарегистрируйте титул

После подписания договора ваш юрист уплачивает налог на передачу права собственности в DGII и подаёт документы в Реестр прав собственности, который выдаёт новое свидетельство о праве собственности на ваше имя. До получения нового титула сохраняйте копии всех квитанций. Процесс обычно занимает от двух до четырёх месяцев, в зависимости от отделения реестра.

Сколько это стоит

Все цифры являются приблизительными, уточните расходы применительно к вашей покупке.

• Налог на передачу права собственности: 3% от большей из двух сумм: цены продажи или собственной оценки DGII.
• Юридические услуги: около 1%–1.5%.
• Расходы на нотариуса, регистрацию и гербовые сборы: обычно в общей сложности несколько сотен долларов США, больше для сложных сделок.
• Регистрация ипотеки: дополнительная плата при получении местного кредита.
• Ежегодный налог на недвижимость (IPI): 1% в год от стоимости, превышающей порог освобождения от налога, который ежегодно корректируется с учётом инфляции. За многие недорогие дома платят мало или вообще не платят. Для земли в городской зоне и недвижимости, принадлежащей компаниям, действуют другие правила, уточните их у юриста.
• Текущие расходы: платежи за кондоминиум, страховка, резервное электропитание, уход за садом и бассейном, а также услуги управляющей компании при сдаче в аренду.

Налоговые льготы: CONFOTUR

Покупатели объектов в проектах, одобренных по закону о туристических льготах (Закон 158-01, известный как CONFOTUR), могут быть освобождены от налога на передачу права собственности в размере 3% и от IPI на установленный срок, обычно на 15 лет с момента одобрения проекта. Льгота распространяется на конкретный проект, а уже прошедшие годы засчитываются в общий срок. Прежде чем рассчитывать на неё, запросите постановление об одобрении и уточните, сколько лет льготы ещё действует.

Покупка недвижимости на этапе строительства

Новостройки часто продаются до начала строительства, а платежи вносятся по мере выполнения работ. Цены могут быть привлекательными, но риски отличаются. Проверьте репутацию застройщика, наличие у него чистого титула на землю и разрешений на проект, а также то, как защищены ваши платежи на случай остановки строительства. Структура траста (fideicomiso) обеспечивает лучшую защиту, чем прямые платежи застройщику.

Распространённые ошибки

• Обращаться к юристу продавца или застройщика вместо того, чтобы нанять собственного.
• Вносить задаток до того, как вы увидели свидетельство о праве собственности.
• Покупать землю без завершённого межевания deslinde.
• Соглашаться указать в договоре заниженную цену ради экономии на налогах. Это незаконно, может обернуться проблемами при продаже, а DGII в любом случае может применить собственную оценку.
• Не закладывать в бюджет расходы на оформление сделки и содержание недвижимости в первый год.
• Полагаться на прогнозы дохода от аренды, не проверив правила здания и фактическую заполняемость.

Часто задаваемые вопросы

Даёт ли покупка недвижимости право на проживание?

Само владение недвижимостью не даёт права на проживание, однако инвестиции в недвижимость могут подкрепить некоторые заявления на вид на жительство. Это отдельный процесс со своими требованиями. Обратитесь к юристу по вопросам иммиграции.

Можно ли купить недвижимость через компанию?

Да. Некоторые покупатели используют доминиканскую или иностранную компанию для планирования наследства или получения дохода от аренды. Это влияет на налогообложение недвижимости, поэтому проконсультируйтесь со специалистом до принятия решения.

Что происходит при продаже недвижимости?

Прибыль от продажи обычно облагается налогом на прирост капитала. Сохраняйте все квитанции о покупке и улучшении недвижимости, поскольку они влияют на расчёт налога.

Можно ли подписать документы, не приезжая в страну?

Да, для этого можно выдать вашему юристу или доверенному лицу нотариально удостоверенную и апостилированную доверенность.

Следующие шаги

Начните с того, что поищите недвижимость на продажу или изучите наши руководства по районам. Если вам нужна помощь в поиске подходящего дома, расскажите, что именно вы ищете, с помощью сервиса подбора недвижимости или свяжитесь с нами.