Comprar una propiedad en República Dominicana: paso a paso

Los compradores extranjeros pueden ser propietarios de inmuebles en República Dominicana en las mismas condiciones que los ciudadanos dominicanos. No se exige residencia, no hace falta un socio local y no hay límite en cuanto a la cantidad que se puede comprar. La protección no reside en la ley de propiedad, que es favorable, sino en las comprobaciones que se hacen antes de pagar. Esta guía explica el proceso paso a paso, los costes que debes presupuestar y los errores más habituales.

Esta guía ofrece información general, no asesoramiento legal ni fiscal. Las normas y los tipos cambian. Confirma siempre los detalles de tu compra con un abogado dominicano independiente.

Respuestas rápidas

• ¿Pueden comprar los extranjeros? Sí, en propiedad plena, a título personal o a través de una empresa.
• ¿Necesito residencia? No. Basta con un pasaporte válido para comprar.
• Costes de cierre habituales: aproximadamente del 4% al 5% del precio, la mayor parte corresponde al impuesto de transferencia del 3%.
• ¿Cuánto tarda el proceso? La firma suele realizarse en unas semanas; el nuevo título a tu nombre suele tardar de dos a cuatro meses después del cierre.
• ¿Hay financiación disponible? Algunos bancos locales prestan dinero a extranjeros, normalmente con un pago inicial mayor que en su país de origen. Muchos compradores pagan al contado o consiguen financiación en su propio país.

Paso 1: Decide dónde y qué comprar

El país es grande y cada zona tiene un ambiente muy distinto. La costa norte, en torno a Sosúa, Cabarete y Puerto Plata, es adecuada para quienes buscan una comunidad de expatriados consolidada y vivir todo el año. La península de Samaná, incluida Las Terrenas, es más tranquila y tiene un carácter más europeo. La zona este, alrededor de Punta Cana, está impulsada por el turismo y los complejos turísticos.

Piensa en cómo usarás la propiedad. Una vivienda para vivir todo el año, una casa de vacaciones que alquilarás y un terreno para construir requieren comprobaciones distintas. Si tienes previsto alquilar, pregunta cuanto antes por las normas de alquileres de corta duración del edificio o la comunidad, y averigua si hay una empresa de administración.

Visita la zona antes de comprometerte, idealmente tanto en temporada alta como en temporada baja. Comprueba el tiempo de trayecto al supermercado, la clínica y el aeropuerto más cercanos, la cobertura móvil, el suministro de agua y el sistema de respaldo eléctrico. Puedes ver las propiedades disponibles en venta por localidad, tipo y precio.

Paso 2: Contrata a tu propio abogado

Esta es la decisión más importante de todo el proceso. Elige un abogado dominicano independiente que te represente a ti, no al vendedor ni al promotor. Pide un presupuesto por escrito; los honorarios suelen rondar entre el 1% y el 1.5% del precio, a veces con un mínimo. Un buen abogado te explicará cada documento en un idioma que entiendas y no liberará tu dinero hasta que terminen las comprobaciones.

Si no puedes estar en el país para firmar, el abogado puede representarte mediante un poder notarial que debe ser autenticado y, si se firma en el extranjero, apostillado o legalizado.

Paso 3: Haz una oferta y firma una promesa de venta

Una vez acordado el precio, las partes suelen firmar una promesa de venta (contrato de promesa de venta). En ella se establecen el precio, el depósito, el plazo para cerrar la operación y lo que ocurre si alguna de las partes se retira. En las propiedades de reventa es habitual un depósito de aproximadamente el 10%. Pide a tu abogado que establezca que el depósito se te devolverá si las comprobaciones legales detectan algún problema y que se mantenga en depósito de garantía, en lugar de pagarse directamente al vendedor.

Paso 4: Diligencia debida sobre el título

Desde la Ley de Registro Inmobiliario (Ley 108-05), las propiedades de República Dominicana se inscriben a través de la Jurisdicción Inmobiliaria. Como mínimo, tu abogado debe comprobar lo siguiente:

• Certificado de título (Certificado de Título): que existe, está a nombre del vendedor y corresponde a la propiedad que vas a comprar.
• Certificación de estado jurídico (Certificación de Estado Jurídico): expedida por el Registro de Títulos, que muestra las hipotecas, los gravámenes, los embargos o los litigios inscritos sobre la propiedad.
• Deslinde: que la parcela tenga un deslinde individual aprobado para que sus límites estén definidos oficialmente. Los terrenos sin un deslinde completado son una fuente habitual de problemas.
• Impuestos: que el impuesto anual sobre la propiedad (IPI) y cualquier otro impuesto adeudado a la DGII, la autoridad fiscal, estén pagados.
• Cuotas de condominio y comunidad: para apartamentos y comunidades cerradas, una carta que confirme que el vendedor no tiene deudas y una copia del reglamento.
• Permisos: en las obras nuevas, que el promotor tenga el título del terreno y los permisos de construcción del proyecto.

Ten cuidado con los terrenos que solo tienen una constancia anotada (una participación en una parcela más grande sin deslinde propio) y con las compras en las que el vendedor no puede presentar un título libre de cargas. A veces estos problemas se pueden resolver, pero implican más tiempo y riesgo.

Paso 5: Firma la escritura definitiva y paga

Cuando las comprobaciones estén en orden, el comprador y el vendedor firman el contrato de compraventa definitivo (contrato de compraventa) ante notario y se paga el saldo. El pago suele hacerse mediante transferencia bancaria; los bancos preguntarán de dónde proceden los fondos, así que ten a mano la documentación que acredite el origen de tu dinero. Recibe las llaves, el certificado de título original y todos los documentos del condominio en ese mismo momento.

Paso 6: Paga el impuesto de transferencia e inscribe el título

Después de la firma, tu abogado paga el impuesto de transferencia a la DGII y presenta la escritura en el Registro de Títulos, que emite un nuevo certificado de título a tu nombre. Hasta que se emita el nuevo título, guarda copias de todos los recibos. El proceso suele tardar de dos a cuatro meses, según la oficina registral.

Cuánto cuesta

Todas las cifras son aproximadas y deben confirmarse para tu compra.

• Impuesto de transferencia: 3% del mayor valor entre el precio de venta y la tasación de la DGII.
• Honorarios legales: aproximadamente del 1% al 1.5%.
• Gastos de notaría, registro y sellos: suelen sumar unos cientos de dólares estadounidenses, y más en expedientes complejos.
• Inscripción de hipoteca: coste adicional si solicitas financiación local.
• Impuesto anual sobre la propiedad (IPI): 1% anual sobre el valor que supere un mínimo exento, que se ajusta cada año a la inflación. Muchas viviendas modestas pagan poco o nada. Los terrenos en zonas urbanas y las propiedades a nombre de empresas reciben un tratamiento distinto; consulta a tu abogado.
• Gastos de mantenimiento: cuotas de condominio, seguro, sistema de respaldo eléctrico, mantenimiento del jardín y la piscina y administración si alquilas.

Incentivos fiscales: CONFOTUR

Los proyectos aprobados en virtud de la ley de incentivos turísticos (Ley 158-01, conocida como CONFOTUR) pueden eximir a los compradores del impuesto de transferencia del 3% y del IPI durante un número determinado de años, normalmente 15 desde la aprobación del proyecto. El beneficio se aplica al proyecto en concreto, y los años ya transcurridos se descuentan del plazo. Antes de contar con esa exención, pide la resolución de aprobación y confirma cuántos años quedan.

Compra sobre plano

Los proyectos nuevos suelen ponerse a la venta antes de construirse, con pagos escalonados a medida que avanza la obra. Los precios pueden ser atractivos, pero los riesgos son distintos. Comprueba los antecedentes del promotor, que sea propietario del terreno con un título libre de cargas, que el proyecto tenga los permisos correspondientes y cómo se protegerán tus pagos si se paraliza la construcción. Una estructura de fideicomiso (fideicomiso) ofrece mayor protección que pagar directamente al promotor.

Errores habituales

• Contratar al abogado del vendedor o del promotor en lugar de tener el tuyo propio.
• Pagar un depósito antes de ver el certificado de título.
• Comprar un terreno sin un deslinde completado.
• Acordar declarar un precio inferior en la escritura para ahorrar impuestos. Es ilegal, puede perjudicarte cuando vendas y, en cualquier caso, la DGII puede aplicar su propia tasación.
• Olvidar presupuestar los gastos de cierre y los gastos de mantenimiento del primer año.
• Dar por ciertas las cifras de ingresos por alquiler sin comprobar las normas del edificio ni la ocupación real.

Preguntas frecuentes

¿Comprar una propiedad me da derecho a residir?

Ser propietario de un inmueble no te otorga la residencia por sí solo, pero la inversión inmobiliaria puede respaldar algunas solicitudes de residencia. Es un trámite independiente con requisitos propios; consulta a un abogado de inmigración.

¿Puedo comprar a través de una empresa?

Sí. Algunos compradores utilizan una empresa dominicana o extranjera para planificar su patrimonio o gestionar ingresos por alquiler. Esto cambia la forma en que se grava la propiedad, así que pide asesoramiento antes de decidir.

¿Qué ocurre cuando vendo?

Por lo general, las ganancias de una venta están sujetas al impuesto sobre las ganancias de capital. Guarda todos los recibos de la compra y de las mejoras que realices, ya que afectan al cálculo.

¿Puedo firmar sin viajar?

Sí, mediante un poder notarial autenticado y apostillado, otorgado a tu abogado o a una persona de confianza.

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